【研究报告内容摘要】
事件:5月6日,万科发布2020年4月销售及近期新增项目情况简报,4月公司实现合同销售面积303.8万平方米,同比下降17.89%;实现合同销售金额479.5亿元,同比下降20.31%。4月公司新增权益计容建面123.3万方,同比增长36.09%;对应权益地价35.22亿元,同比下降57.05%。
销售端回暖速度放缓,全年销售水平有望实现稳健增长:4月公司实现合同销售面积303.8万平方米,同比下降17.89%,环比下降19.65%;20年累计实现合同销售面积1188.6万平方米,同比下降8.20%。4月公司实现合同销售金额479.50亿元,同比下降20.31%,环比下降12.72%,销售均价15783元/方,较上月明显回升;20年累计实现销售金额1858.30亿元,同比下降11.34%。综合来看,4月公司销售回暖速度有所放缓,前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。考虑到市场逐步回暖及公司较强的推售能力,我们认为公司将陆续回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。
单月拿地回暖,均价保持低位:4月公司于长沙、青岛、西安等地共获10宗开发项目,总体权益比例52.6%,对应全口径计容建面234.40万方,同比提升87.67%,环比提升66.36%;对应全口径地价68.23亿元,同比下降42.53%,环比上升52.35%;拿地均价2856元/方,处近期低位。拿地金额占比销售金额14.23%;拿地面积占比销售面积77.16%,20年累计土地投资面积480.50万平方米,土地投资金额177.08亿元,分别同比下降44.93%及66.60%,20年前4月拿地金额占比销售金额9.53%;拿地面积占比销售面积40.43%,相比去年分别下降15.77pct及26.95pct。4月公司拿地回暖,但年初至今整体来看依然偏谨慎。
投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。随着市场逐步回暖,结合公司较强的推售能力,我们认为公司将陆续回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到
(1)公司估值处于相对低位,
(2)公司股息率近4%,相对较高,
(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低,
(4)在经济与行业依然存在下行压力的背景下,我们维持对政策稳中偏松的判断,围绕“房住不炒”主基调,需求端一些力度相对较小的比如人才落户、放松限价限售等政策可能逐步出台,我们看好重点城市的结构性机会。维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,eps4.00、4.60及5.19元/股,对应pe6.6、5.7及5.1倍。
风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。

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