商业项目如果想要进行准确的定位，需要对零售营销环境有清晰的认识。
其中核心就是对消费者的洞察。它包括三个方面：消费趋势的变化、消费者的变化和消费行为的变化。
这些概念听起来都很理论，事实上在实践中都很简单。
第一，消费趋势的变化，事实上就是品类的变化，品类分析是零售的一项重要技术，一般对零售进行经营分析时，都是从品类入手的，从大分类、中分类、小分类，直到单品。由于我们是做购物中心的，所以我们研究到中分类就可以了。
每一家购物中心的分类都会有所不同，这个跟操盘手的习惯以及场子的定位有关，但一般多用的是4+1，就是零售业态、餐饮业态、休闲娱乐、生活配套，最后再加一个主力店。
现在因为儿童业态成长比较快，很多项目会把儿童类拉出来，单独做一个分类。
也有项目把化妆品、美容美发、美甲纹身、医美健身合在一起，归为美容健身业态。
所以在购物中心中大分类没有一定之规，大家可以根据自己场子的规划灵活设定。
中分类就是按照百货的分类法去细分，比如把女装分为少女、少淑、大淑、贵妇等。
小分类和单品的分析，从经营技术上来讲，购物中心已经做不到了，因为人力结构和数据采集都不支撑了。从我们自身来讲，也没有必要研究到小分类和单品的层次。但是，在做完中分类的分析之后，我们一定要落实到品牌，如果你的研究没到品牌，那你对趋势的研究只是处于学院派的理论层面，想要在经营实践中去应用，你的研究就必须要落实到品牌。
研究完商品的分类，你只是对整个消费的构成有了了解，但这并不是消费趋势。那什么是消费趋势呢？它们的动态比例才是趋势。
所以接下来我们一般会做业态占比，这里我想提醒一下，业态占比是我们判断消费趋势的一个工具，它并不是一个固定的比例，我们业内最流行的就是5:3:2的说法，这是早期广州那边的操盘手根据自己的项目总结出来的，它反映了一定的消费趋势，但它绝不是一个固化的比例，经验不足的操盘手会硬套这个比例，这是没有意义的。静态占比只是在描述现状，真正有意义的占比分析一定是动态的。当然，动态的数据在运营之后才会产生，而且它要跟销售占比、租金占比统合起来分析。那是运营阶段的工作，我们这里只谈前期筹备定位阶段的工作。
那么筹备阶段的占比就要根据操盘手对消费趋势的理解去规划了，比如儿童业态在增大；传统服装在下滑，但设计师品牌、买手集合店、潮牌在增长；传统正餐在下滑，主题时尚类餐饮、轻饮小食在增长。这些都要在你的占比里体现出来。
业态占比出来之后，我们就会做品牌落位，所以我说了，你要懂趋势，这样你才能做业态占比，你还得懂品牌，这样你才能落地实操。
掌握趋势可以速成，就是你可以从有经验的人那里了解，还可以通过一些专业公司的报告去了解。但懂品牌是硬功夫，你没在一线泡足够时间，你是没办法掌握的。
所以落位图非常重要，这张图会反映出你对市场的所有理解，包括对消费趋势的掌握和对品牌的熟知程度。